Pflichten der Hausverwaltung: Was eine Verwaltung leisten muss
Was schulden Sie eigentlich einer Hausverwaltung – und was schuldet sie Ihnen? Wer die Pflichten kennt, erkennt schnell, ob die eigene Verwaltung ihre Aufgaben erfüllt. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was eine Verwaltung leisten muss.
Gesetzliche Grundlage: §§ 27, 28 WEG
§ 27 WEG regelt seit der WEG-Reform 2020 vor allem die Befugnisse des Verwalters – also was er ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer selbst tun darf: nur Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Einen festen Aufgabenkatalog enthält die Norm nicht mehr. Die konkreten Aufgaben ergeben sich vielmehr aus dem Gesetz (§§ 27, 28 WEG), den Beschlüssen der Eigentümer und dem Verwaltervertrag; die finanziellen Pflichten – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht – regelt § 28 WEG.
Aktuelle BGH-Rechtsprechung
Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs von 2024 sind für die Pflichten und die Haftung des Verwalters besonders relevant:
Seit der WEG-Reform richten sich Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters nur gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter persönlich – der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung zugunsten einzelner Eigentümer.
Norm: § 280 BGB · Quelle: Entscheidungssuche des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 34/24)
Die Eigentümer dürfen Entscheidungen über Erhaltungsmaßnahmen auf den Verwalter delegieren: Beschließen sie das „Ob“ der Maßnahme, kann der Verwalter über das „Wie“ der Durchführung entscheiden.
Norm: § 27 WEG · Quelle: Entscheidungssuche des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 241/23)
Schuldnerin der Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der Verwalter persönlich – der Verwalter erstellt sie als Organ der Gemeinschaft.
Norm: § 28 WEG · Quelle: Entscheidungssuche des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 167/23)
Der Verwalter muss Erhaltungsmaßnahmen sorgfältig überwachen; leistet er pflichtwidrig Abschlagszahlungen ohne ausreichende Kontrolle, kann er der Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Norm: § 27 WEG, § 280 BGB · Quelle: Entscheidungssuche des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 162/22)
Kaufmännische Pflichten
- Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und der Erhaltungsrücklage, getrennt vom eigenen Vermögen
- Einzug des Hausgelds und Bearbeitung von Rückständen
- Führung einer geordneten Beschluss-Sammlung
Technische und organisatorische Pflichten
- Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums veranlassen
- Verträge mit Dienstleistern und Versorgern abschließen und überwachen
- Versicherungsschutz sicherstellen und Schäden abwickeln
- Eigentümerversammlung einberufen, leiten und Beschlüsse umsetzen
Auskunft und Transparenz
Eigentümer haben ein Recht auf Auskunft und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Eine gute Verwaltung erfüllt das aktiv: nachvollziehbare, pünktliche Abrechnungen, erreichbare Ansprechpartner und – heute zunehmend Standard – ein digitaler Zugang, über den Abrechnungen und Beschlüsse jederzeit einsehbar sind.
Woran Sie eine gute Verwaltung erkennen
Prüfsteine sind: Werden Abrechnungen fristgerecht und fehlerfrei erstellt? Ist ein fester Ansprechpartner erreichbar? Werden Beschlüsse zügig umgesetzt und Mängel zeitnah bearbeitet? Wird transparent über Kosten informiert? Wer bei mehreren dieser Punkte dauerhaft Nein sagen muss, hat einen sachlichen Grund für einen Wechsel.
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