Was darf eine Hausverwaltung nicht? Rechte und Grenzen

Eine Hausverwaltung hat weitreichende Aufgaben – aber keine unbegrenzte Macht. Wer die Grenzen kennt, erkennt schnell, wenn der Verwalter seine Befugnisse überschreitet. Das ist häufig der Auslöser für einen Wechsel. Dieser Ratgeber zeigt, was eine Verwaltung nicht darf.

Keine großen Maßnahmen ohne Beschluss

Ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Größere Sanierungen, teure Aufträge oder langfristige Verträge sind damit nicht allein Sache des Verwalters – darüber entscheidet die Eigentümerversammlung.

Nicht gegen Beschlüsse handeln

Der Verwalter ist an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Er darf sie nicht ignorieren, eigenmächtig abändern oder verschleppen. Beschließt die Versammlung etwas, ist es seine Aufgabe, den Beschluss umzusetzen – nicht, ihn nach eigenem Gutdünken auszulegen.

Keine Grundstücks- oder Darlehensgeschäfte im Alleingang

Die Vertretungsmacht des Verwalters hat gesetzliche Grenzen: Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags vertritt er die Gemeinschaft nur aufgrund eines Beschlusses (§ 9b Abs. 1 WEG). Solche weitreichenden Geschäfte kann er nicht ohne Rückendeckung der Eigentümer eingehen.

Keine Vermischung der Gelder

Das Vermögen der Gemeinschaft und die Erhaltungsrücklage sind getrennt vom Vermögen des Verwalters zu führen. Der Verwalter darf Gemeinschaftsgelder nicht mit eigenen Mitteln vermischen oder zweckwidrig verwenden. Verstöße hiergegen sind ein schwerwiegender Grund, der bis zur außerordentlichen Kündigung reichen kann.

Auskunft und Einsicht nicht verweigern

Eigentümer haben ein Recht auf Auskunft und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Der Verwalter darf nachvollziehbare Anfragen nicht dauerhaft abblocken oder die Belegeinsicht verweigern. Wer auf Fragen keine Antwort und auf Belege keinen Zugang bekommt, hat einen sachlichen Grund, den Wechsel zu prüfen.

Wichtig: Ansprüche richten sich gegen die Gemeinschaft

Überschreitet der Verwalter seine Befugnisse, richten sich Ansprüche einzelner Eigentümer wegen Pflichtverletzungen seit der WEG-Reform grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter persönlich. Der Weg führt daher über die Gemeinschaft – und praktisch oft über den Wechsel zu einer Verwaltung, die ihre Grenzen kennt.

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