Sonderkündigungsrecht: Hausverwaltung fristlos kündigen

Was ist ein wichtiger Grund?

Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung setzt voraus, dass Ihnen die Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende nicht zumutbar ist. Das ist bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Verwalters der Fall. Die außerordentliche Vertragskündigung richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen des Dauerschuldverhältnisses (§ 314 BGB); die Abberufung des Amtes selbst ist bei der WEG ohnehin jederzeit per Beschluss möglich.

Bei der WEG: Der Vertrag endet ohnehin spätestens nach 6 Monaten

Für Eigentümergemeinschaften ist ein wichtiger Punkt entscheidend, der oft übersehen wird: Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung – automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Diese Regelung ist zwingend und gilt unabhängig von der eigentlich vereinbarten Vertragslaufzeit. Eine WEG braucht das Sonderkündigungsrecht also in der Regel gar nicht, um aus dem Vertrag herauszukommen: Sie beruft den Verwalter ab, und der Vertrag läuft höchstens noch sechs Monate.

Der § 314-Weg über einen wichtigen Grund ist für eine WEG deshalb nur dann relevant, wenn Sie den Vertrag noch schneller beenden wollen als in diesen sechs Monaten – etwa um bei grober Pflichtverletzung nicht bis zu ein halbes Jahr weiter zu zahlen. Anders liegt es bei der Mietverwaltung im Einzeleigentum: Dort gibt es keine 6-Monats-Regel des WEG, hier ist das außerordentliche Kündigungsrecht der eigentliche Hebel für einen vorzeitigen Ausstieg. Da der Mietverwaltervertrag Dienstvertragscharakter hat, ist dafür § 626 BGB die speziellere Norm zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund; bei Diensten höherer Art kann zudem § 627 BGB einschlägig sein.

Typische Beispiele

• Veruntreuung oder nicht nachvollziehbarer Umgang mit dem Gemeinschaftsvermögen
• Wiederholt nicht oder grob fehlerhaft erstellte Jahresabrechnungen
• Beharrliche Weigerung, eine beschlossene Eigentümerversammlung einzuberufen
• Dauerhafte Untätigkeit trotz dringender, gemeldeter Mängel
• Nachhaltige Verweigerung von Auskunft und Einsicht in die Unterlagen

Einzelne Verzögerungen oder Meinungsverschiedenheiten reichen in der Regel nicht. Meist ist zudem eine vorherige Abmahnung erforderlich, in der Sie die Pflichtverletzung benennen und Abhilfe innerhalb einer Frist verlangen.

Der übliche Ablauf

1. Pflichtverletzung dokumentieren (Schriftverkehr, Fristen, Belege).
2. Schriftlich abmahnen und eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen.
3. Bleibt die Abhilfe aus: außerordentliche Kündigung schriftlich erklären, den wichtigen Grund benennen.
4. Bei WEG parallel Abberufung und Bestellung eines neuen Verwalters beschließen.

Meist ist der reguläre Weg einfacher

Weil eine fristlose Kündigung einen belastbaren wichtigen Grund voraussetzt und im Streitfall bewiesen werden muss, ist für viele Gemeinschaften der reguläre Weg der pragmatischere: den Verwalter per Beschluss abberufen – der Vertrag endet dann ohnehin spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG). So vermeiden Sie eine juristische Auseinandersetzung über die Wirksamkeit der Kündigung und kommen trotzdem zügig aus dem Vertrag.