WEG-Verwalter abberufen: Beschluss, Mehrheiten und Fristen
Sind Eigentümer mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden, können sie den Verwalter abberufen. Seit der WEG-Reform 2020 ist das deutlich einfacher geworden – dieser Ratgeber erklärt, welche Mehrheit Sie brauchen, wie der Beschluss abläuft und worin sich Abberufung und Vertragskündigung unterscheiden.
Kein wichtiger Grund mehr nötig
Nach § 26 Abs. 3 WEG kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit abberufen. Ein wichtiger Grund – etwa eine nachweisbare Pflichtverletzung – ist seit der Reform 2020 nicht mehr erforderlich. Damit ist die Abberufung keine juristische Auseinandersetzung mehr, sondern eine reine Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft.
Abberufung und Vertragsende sind zwei Dinge
Wichtig ist die Unterscheidung: Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters sofort mit dem Beschluss. Der Verwaltervertrag (und damit die Vergütungspflicht) läuft dagegen noch weiter – allerdings nicht unbegrenzt: Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet er spätestens sechs Monate nach der Abberufung, und zwar automatisch, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Diese 6-Monats-Grenze ist zwingend und gilt unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit. In der Praxis wird in derselben Versammlung dennoch beides beschlossen – die Abberufung und die Kündigung des Vertrags zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Welche Mehrheit ist erforderlich?
Für die Abberufung genügt die einfache Mehrheit – also mehr Ja- als Nein-Stimmen der in der Versammlung abgegebenen Stimmen. Eine besondere Beschlussfähigkeit (Quorum) ist seit der Reform nicht mehr nötig: Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden Miteigentumsanteile beschlussfähig. Damit ein Beschluss wirksam gefasst werden kann, muss der Tagesordnungspunkt aber ordnungsgemäß in der Einladung angekündigt worden sein.
So läuft die Abberufung ab
- Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters" fristgerecht in die Einladung aufnehmen lassen.
- In der Versammlung über Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags abstimmen.
- Neuen Verwalter bestellen und den neuen Verwaltervertrag beschließen.
- Beschluss protokollieren und die Abberufung schriftlich gegenüber dem alten Verwalter erklären.
- Herausgabe aller Unterlagen und Kontoguthaben verlangen (§§ 675, 667 BGB).
Muster: Beschlussvorlage zur Abberufung
Diese Vorlage können Sie als Grundlage für den Tagesordnungspunkt und den Beschlusstext verwenden. Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an Ihre Gemeinschaft an. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
TOP __: Abberufung der Hausverwaltung und Beendigung des Verwaltervertrags Beschlussvorschlag: Die Eigentümerversammlung beschließt, die derzeitige Verwaltung, [Name der Verwaltung], mit sofortiger Wirkung als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft [Objekt/Anschrift] abzuberufen. Der mit der abberufenen Verwaltung bestehende Verwaltervertrag wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens zum [Datum], gekündigt. Der Verwaltungsbeirat – ersatzweise [Name] – wird bevollmächtigt, die Abberufung und die Kündigung gegenüber der bisherigen Verwaltung schriftlich zu erklären und die Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen sowie der Kontoguthaben zu verlangen. Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen: ____ Nein-Stimmen: ____ Enthaltungen: ____ Der Beschluss ist damit angenommen / abgelehnt.
Rechtsprechung zur Abberufung
Zwei Punkte werden häufig missverstanden. Erstens gibt es keine Verjährung des Anspruchs auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Zweitens ist eine fehlende Zertifizierung des Verwalters allein noch kein Abberufungsgrund:
Der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht – er kann also nicht durch bloßen Zeitablauf verloren gehen.
Ergangen zu § 21 WEG a.F.; der Anspruch findet sich heute in § 18 Abs. 2 WEG.
Norm: § 18 Abs. 2 WEG · Quelle: Entscheidungssuche des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 177/11)
Allein der Ablauf der Zertifizierungs-Übergangsfrist zum 01.06.2024 macht eine Wiederbestellung nicht anfechtbar und begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Abberufung des Verwalters.
Einzelfallentscheidung eines Amtsgerichts; keine gefestigte Rechtslage.
Norm: § 26a WEG, § 48 Abs. 4 WEG · Quelle: NRWE – Justiz Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 290a C 55/23)
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